三套房屋抵償多角債務(wù) 借款需擦亮眼睛
【案情簡介】
薛某（債務(wù)人）向劉某（出借人、債權(quán)人）借款¥100萬元用于經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)，委托人葉某（擔(dān)保人）為該筆債務(wù)提供了連帶保證；薛某（債務(wù)人）欠牛某工程款¥100萬元；兩筆款項(xiàng)支付期限均已屆滿。現(xiàn)劉某要求薛某、葉某立即連帶還款，牛某亦要求薛某立即還款，葉某為避免訟累等原因，擬購買薛某實(shí)際居住的三套住房，并在轉(zhuǎn)移登記后代薛某償還前述兩筆款項(xiàng)，薛某同意并將房產(chǎn)證交葉某保管，委托人為避免經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，委托律師辦理本案。
【律師作用】
（一）盡職調(diào)查：
律師抵達(dá)房屋所在地后，即至相關(guān)部門并通過向當(dāng)事人詢問了解，對(duì)3套房屋的權(quán)利情況開展調(diào)查，隨即發(fā)現(xiàn)薛某未向葉某披露房屋的真實(shí)情況，隱瞞了大部分事實(shí)，房屋存在著如下權(quán)利瑕疵：
- 薛某與其妻俞某已離婚，2套房屋登記為俞某單獨(dú)所有，另1套房屋登記在薛某之妹名下單獨(dú)所有，由其妹代持；
- 薛某交予委托人葉某的房產(chǎn)證雖然貌似原件，但不是合法有效的，系薛某辦理轉(zhuǎn)移登記前的房產(chǎn)證；
- 登記為薛某前妻俞某單獨(dú)所有的2套房產(chǎn)在中國郵政儲(chǔ)蓄銀行股份有限公司烏魯木齊市水磨溝區(qū)支行抵押貸款132萬元及作為擔(dān)保向陳某借款33萬元；
- 另1套房產(chǎn)以薛某之妹（夫妻）名義在中國建設(shè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營業(yè)部的抵押貸款289萬元；
- 薛某除欠劉某、牛某各100萬元外，在外尚欠諸多債務(wù)；
- 銀行利息、向第三方借款的利息或違約金在實(shí)際還款日前尚無法最終確定；
- 陳某持有2套房產(chǎn)的全部相關(guān)原件，例如房屋所有權(quán)證、國有土地使用證、初始登記的交易稅票等，并且俞、陳2人以房屋買賣支付購房款的方式在當(dāng)?shù)刈髁斯C，將“借款”表述為“房款”
（二）房屋過戶操作：
1.根據(jù)實(shí)際情況擬定合同，分別擬定了《房屋買賣協(xié)議》、《代償借款協(xié)議》、《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《租賃協(xié)議》等。
2.在簽約后還款和轉(zhuǎn)移登記辦理完畢前，由薛某、俞某二人向葉某出具相當(dāng)于購房款的《欠條》并簽訂《借款協(xié)議》，當(dāng)時(shí)還曾考慮通過向法院對(duì)二人提起訴訟及申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的方式，最大可能維護(hù)委托人資金安全；
3.對(duì)兩家銀行分批還款，房屋分別解押，分別過戶；
4.在同一公證處同步辦理陳某33萬元的還款手續(xù)及俞某、陳某二人的房屋買賣公證終止事宜；
5.在公證處辦理薛某之妹、俞某委托解押、委托還款、委托房屋轉(zhuǎn)移登記等相關(guān)委托手續(xù)；
6.還款前薛某之妹、俞某與葉某簽訂房屋買賣等相關(guān)手續(xù)，避免其反悔及最大限度加快過戶進(jìn)程，盡可能控制委托人風(fēng)險(xiǎn)；
7.過戶后至房屋實(shí)際移交前，葉某與薛某、俞某簽訂房屋租賃合同，及時(shí)完善后續(xù)事宜；
8.將葉某代薛某償還劉某、牛某款項(xiàng)的條件約定為房地產(chǎn)全部轉(zhuǎn)移登記完成，并將還款期限約定在登記完成的6個(gè)月后，盡量避免未知風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
【結(jié)案情況】
最終，本案在律師的參與和協(xié)調(diào)下，按照律師預(yù)定的風(fēng)險(xiǎn)把控流程，歷經(jīng)“調(diào)查—解押—還債—過戶—還債”的五步曲，在約15天的時(shí)間里，圓滿完成了委托人的委托任務(wù)，高效地化解了各方的矛盾和糾紛，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定和諧。
